Obowiązki właścicieli i zarządców nieruchomości w świetle prawa budowlanego

Przedmiotem zajęć będzie przekazanie uczestnikom wiedzy o zasadach właściwego utrzymania budynków i elementów zagospodarowania nieruchomości mieszkaniowej, handlowej, usługowej czy instytucjonalnej. Jest to zagadnienie złożone, regulowane przez całych szereg przepisów zapisanych w różnych aktach prawnych, zarówno rangi ustawowej, jak i w rozporządzeniach wykonawczych.
Podczas zajęć przedstawimy regulacje Prawa budowlanego i wydanych do niego aktów wykonawczych dotyczących m.in. obowiązkowych okresowych kontroli stanu technicznego, formy i zawartości sporządzanych protokołów, wymogów formalnych w stosunku do osób je przeprowadzających, prowadzenia książki obiektu budowlanego, także w kontekście zbliżającego się obowiązku przejścia na książkę prowadzoną w formie elektronicznej.
Omówione zagadnienia będą przydatne zarówno dla osób zajmujących się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami, ale także dla zarządów spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych oraz pracowników rozmaitych instytucji mających w zakresie obowiązków służbowych nadzór nad obiektami budowlanymi lub firmami, jakie nimi zarządzają.

• Poznasz przepisy ustawy Prawo budowlane dotyczące utrzymania obiektów budowlanych, w których znajdują się także odwołania do innych aktów prawnych, w tym związanych z ochroną przeciwpożarową.
• Zdobędziesz wiedzę w zakresie harmonogramu i zakresu obowiązkowych kontroli okresowych oraz ich właściwego dokumentowania.
• Dowiesz się, jakie są wymogi formalne przy wyborze zarządcy nieruchomości lub zatrudnianych doraźnie osób do przeprowadzenia kontroli okresowej budynku.
• Nauczysz się zasad prowadzenie książki obiektu budowlanego, zarówno w dopuszczalnej jeszcze wersji papierowej, jak i wersji elektronicznej.
• Uzyskasz informacje nt. odpowiedzialności karnej i innych możliwych konsekwencji wynikających z ewentualnych naruszeń przepisów.
• Podczas szkolenia m.in. rozstrzygniemy kwestie:
- Czy dla harmonogramu kontroli okresowych decydujący jest rok kalendarzowy czy też okres, jaki upłynął od poprzedniej kontroli i w jakim okresie roku należy je przeprowadzać?
- Czy w roku wykonywania kontroli 5-letniej należy także przeprowadzać kontrolę roczną?
- Czy z kontroli okresowej powinien powstać jeden zbiorczy protokół, czy też można je etapować?
- Jak rozumieć parametry wielkościowe obiektów, powyżej których obowiązują kontrole półroczne, jak traktować obiekty złożone z funkcjonalnie wydzielonych części o różnym przeznaczeniu?
- Do kiedy będzie można dalej kontynuować prowadzenie książki obiektu w formie papierowej?
- Jak założyć cyfrową książkę c-KOB i czy warto to zrobić już teraz?

1. Podstawowe, istotne dla zarządcy nieruchomości pojęcia używane w procesie budowlanym, zestaw warunków stanowiących wymagania podstawowe przy utrzymaniu obiektów budowlanych, znaczenie przepisów techniczno-budowlanych i zakres ich obowiązywania.
2. Dokumentacja techniczno-prawna obiektu budowlanego przejmowanego w zarząd, co można zrobić, jeśli nic się nie zachowało?
3. Kontrole okresowe obiektów budowlanych wynikające z wymagań Prawa budowlanego (zakresy rzeczowe, wymagania formalne w stosunku do osób dokonujących okresowych kontroli stanu technicznego obiektów, funkcje kontrolne organów nadzoru budowlanego. Nowe, ustawowe określenie treści protokołu pokontrolnego):
• Kontrola „roczna”.
• Kontrola „5-letnia”.
• Kontrola „półroczna”.
• Kontrole „doraźne”.
4. Możliwość wykorzystania jako analogii dla większości budynków szczegółowego rozporządzenia wykonawczego z 1999 roku dotyczącego budynków mieszkalnych.
5. Ocena stanu technicznego obiektu budowlanego jako całości i jego poszczególnych elementów, określenie stopnia zużycia technicznego budynku:
• Metody uproszczone.
• Metoda szczegółowa – średnioważony wskaźnik zużycia.
6. Ochrona przeciwpożarowa – kompetencje kontrolne Straży Pożarnej, wynikające z ustawy o PSP i rozporządzenia o ochronie przeciwpożarowej obiektów budowlanych w powiązaniu z rozporządzeniem o warunkach technicznych dla budynków.
7. Zasady kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynkach wynikające z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z 29 sierpnia 2014 roku, wykaz osób upoważnionych do wykonywania tych kontroli.
8. Książka obiektu budowlanego – podstawa prawna (anachroniczne rozporządzenie MI z 3 lipca 2003 w sprawie książki obiektu budowlanego), zakres obowiązywania i zasady jej prowadzenia, wypracowanie(w ramach interaktywnej dyskusji) poprawnych treści wpisów dokonywanych w książce obiektu oraz możliwość przejścia od 1 stycznia 2023 na cyfrową książkę obiektu budowlanego – plusy i minusy takiej decyzji o rozpoczęciu prowadzenia c-KOB.
9. Jak założyć c-KOB w systemie teleinformatycznym prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
10. Działania mające na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia – procedury budowlane i zamówieniowe.
11. Odpowiedzialność karna i cywilna właścicieli, zarządców i najemców nieruchomości, casus „Kamienia Pomorskiego”.
12. Dodatkowe zobowiązania zarządcy obiektu budowlanego uznanego za zabytek na mocy przepisów ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
13. Odpowiedzi na pytania i wątpliwości związane z tematem zajęć.

Osoby zajmujące się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami oraz pracownicy jednostek organizacyjnych m.in urzędów gmin, starostw powiatowych, ZGN, urzędów wojewódzkich i instytucji centralnych, do których obowiązków służbowych należy zarządzanie nieruchomościami budowlanymi lub nadzór nad podmiotami zewnętrznymi taki zarząd sprawującymi.

Ukończył studia na Wydziale Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej i uzyskał dyplom magistra inżyniera budownictwa o specjalności "Technologia i organizacja budownictwa" a w 1982 roku obronił pracę doktorską. Doświadczenie zawodowe zdobywał w firmie „Beton-Stal”, Biurze Projektów „Elpro” oraz na budowach eksportowych GD Energopol. Były (przez 26 lat) pracownik naukowo-dydaktyczny Politechniki Warszawskiej, obecnie prowadzi w ramach tej uczelni wykłady na studiach podyplomowych, analogiczne wykłady prowadzi też w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, Uczelni Łazarskiego i na Uniwersytecie Warmińsko – Mazurskim w Olsztynie. Przez 18 lat (do 2020 roku) był także pracownikiem Sądu Najwyższego, gdzie zajmował stanowisko głównego specjalisty do spraw zamówień publicznych. Jest także konsultantem technicznym w Urzędzie Patentowym Rzeczypospolitej Polskiej. Ponadto uczestniczy w pracach Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa. Ma tytuł rzeczoznawcy PZITB. Wykładowca, trener prowadzący zajęcia z zakresu różnych zagadnień dotyczących procesu inwestycyjnego w budownictwie, zamówień publicznych. Jest członkiem zarządu Fundacji Edukacji Menedżerskiej Budowlanych, pełni nadzory inwestorskie. Od 1995 do 2004 roku był również arbitrem z listy Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych. Od 1988 r. posiada uprawnienia budowlane do pełnienia samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie w branży konstrukcyjno-budowlanej, a w 1998 r. uzyskał tytuł rzeczoznawcy budowlanego z listy Wojewody Warszawskiego (obecnie centralny rejestr rzeczoznawców prowadzony jest przez Polską Izbę Inżynierów Budownictwa). Jest autorem lub współautorem ok. 1450 projektów, ekspertyz i opinii technicznych i techniczno-prawnych. Posiada również zaświadczenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków uprawniające do prowadzenia robót budowlanych przy obiektach zabytkowych.