Najczęstsze błędy i nieprawidłowości przy organizacji przetargów na zbycie nieruchomości publicznych

Proponujmy Państwu udział w szkoleniu, podczas którego w sposób szczegółowy zostaną omówione do stosowania przetargowego trybu zbycia nieruchomości publicznej. Podczas zajęć w sposób szczegółowy zostaną wskazane i poddane orzecznictwo sądów oraz wystąpienia właściwych organów nadzoru i kontroli, jak również stanowisko oraz wytyczne Najwyższej Izby Kontroli zawarte w wynikach kontroli przeprowadzonych w 2020 - 2022 roku dotyczących min. zbywania lokali (LBY.430.006.2020), gospodarowania nieruchomościami w ramach zasobów publicznych (LSZ.430.004.2020), czy też wykorzystywania operatów szacunkowych ustalających wartość nieruchomości publicznych. Zajęcia prowadzone będą w formie warsztatów, polegających na analizie case’ów - stanów faktycznych związanych ze zbyciem nieruchomości, na podstawie których wydane zostały istotne orzeczenia w tej tematyce.

• Zdobycie, uzupełnienie, uporządkowanie i aktualizacja wiedzy z zakresu procedur przetargowego trybu zbywania nieruchomości.
• Omówienie, krok po kroku, poszczególnych etapów procedury przetargowej, zwracając uwagę na czynności obowiązkowe jakie powinny być zachowane jak i na dodatkowe uzupełniające w przypadku pojawienia się wątpliwości.
• Poznanie przepisów, orzecznictwa, piśmiennictwa i stanowisk organów kontroli w obszarze przygotowania i przeprowadzenia przetargu na nieruchomości publiczne. Wskazanie najczęstszych nieprawidłowości w wynikach audytu i kontroli.
• Przeanalizowanie wyroków sądowych i wyników kontroli pod kątem nieprawidłowości związanych ze zbyciem nieruchomości. Omówienie studium przypadku.

1. Czynności poprzedzające przetarg:

• Ustalenia w przedmiocie stanu prawnego oraz stanu faktycznego nieruchomości. Jakie informacje lub ustalenia mogą uzasadnić odstąpienie od zbywania nieruchomości?
• Ustalenie wartości nieruchomości - zasady zapewnienia aktualności wyceny oraz skutki zmiany wartości nieruchomości dla postępowania przetargowego, wykazu oraz zawarcia umowy w wyniku przeprowadzenia przetargu.

2. Obowiązki informacyjne właściciela nieruchomości przed ogłoszeniem o przetargu – zasady oraz konsekwencje ich naruszenia:

• Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia - omówienie aktualnej praktyki publikacji wykazów oraz przypadków, kiedy nie jest wymagane sporządzenie i podanie wykazu do publicznej wiadomości.
• Ustalanie ceny nieruchomości w wykazie (art. 35 ust. 2 pkt. 6 ugn). Cena w wykazie a cena wywoławcza w ogłoszeniu o przetargu; Jakie są konsekwencje zmiany wartości nieruchomości po podaniu wykazu do publicznej wiadomości, a przed ogłoszeniem przetargu?
• Odwołanie przetargu, unieważnienie przetargu oraz odstąpienie od zawarcia umowy po przetargu a wykaz. Czy konieczne jest ponowne ogłoszenie wykazu?

3. Ogłoszenie, organizacja i przeprowadzenie przetargu oraz rokowań w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego:

• Omówienie aktualnej praktyki stosowania przepisów rozporządzenia wykonawczego do ugn w zakresie ogłaszania przetargów.
• Ustalanie ceny wywoławczej w przetargach i rokowaniach w świetle przepisów ugn oraz wypowiedzi NIK i RIO. Wymóg uwzględnienia w cenie podatku VAT, a zasady obliczania minimalnej wysokości wadium oraz postąpienia w przetargu.
• Obciążanie nabywcy nieruchomości kosztami jej przygotowania do zbycia, w tym wyceny – aktualne orzecznictwo oraz omówienie stanowiska wyrażonego przez NIK w toku prowadzonych czynności kontrolnych.
• Art. 39 ugn – praktyczne zastosowanie przepisu w zestawieniu z obowiązkiem publikacji wykazu oraz ewentualnymi zmianami w zakresie wyceny nieruchomości.
• Cena nieruchomości zabytkowej zbywane w przetargu – obowiązki ustawowe organizatora oraz konsekwencje ich niewykonania.
• Rokowania po drugim przetargu – zasady i tryb przeprowadzenia, ustalanie ceny wywoławczej do rokowań oraz dopuszczalne kierunki negocjacji w ramach rokowań.

4. Wadium przetargowe:

• Omówienie aktualnego orzecznictwa oraz stanowiska NIK w sprawie badania prawidłowości wnoszenia wadium w przetargu; Czy można dopuścić do przetargu uczestnika, który wpłacił wadium po terminie?
• Wadium jako zabezpieczenie działania uczestnika w przetargu. Powiązanie wadium z uczestnictwem przetargu i konsekwencje formalne dla komisji przetargowej. Dlaczego nie można dopuścić do uczestnictwa w przetargu osoby, za którą nie wniesiono wadium?
• Prawidłowość wniesienia wadium w przypadku wadium wnoszonego przez osobę trzecią, małżonka lub podmioty wspólnie uczestniczące w przetargu.
• Zasady zwrotu wadium, w tym wniesionego przez osobę trzecią lub wpłaconego gotówką w kasie.

5. Komisja przetargowa:

• Zasady powoływania i funkcjonowania komisji w procedurze przetargowej pozwalające na zapewnienie ważności czynności komisji.
• Kiedy działanie komisji przetargowej może być uznane za naruszające prawo? Czy komisja przetargowa jest uprawniona do wykonywania wszystkich czynności w toku przygotowania i przeprowadzenia przetargu?

6. Udział pełnomocników, małżonków, osób prawnych i tzw. ułomnych osób prawnych w przetargach na nieruchomości publiczne:

• Osoba nie umocowana prawidłowo do udziału w przetargu oraz pełnomocnik działający z przekroczeniem zakresu umocowania. Jakie skutki prawne mogą wiązać się z dopuszczeniem takich osób do przetargu?
• Małżonkowie jako uczestnicy przetargu i nabywcy nieruchomości. Zasady udzielania i dokumentowania zgody współmałżonka na dokonanie czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości. Kto jest uczestnikiem przetargu, jeśli działa w nim jeden z małżonków, a kto jest nabywcą nieruchomości, kiedy nabycie następuje do majątku wspólnego?
• Organy osób prawnych, prokurent, wspólnota mieszkaniowa – tryb dopuszczenia do udziału w przetargu i dokumenty lub uchwały, jakie powinny być weryfikowane przez komisję przetargową.

7. Zamknięcie przetargu i zawarcie umowy w wyniku przetargu:

• Zamknięcie przetargu a rozstrzygnięcie przetargu – próba praktycznego rozróżnienia między pojęciami używanymi w ugn i rozporządzeniu wykonawczym; Dzień zamknięcia przetargu, jego oznaczenie dokumentach i konsekwencje formalne zamknięcia przetargu.
• Odwołanie przetargu z ważnych przyczyn - omówienie problematyki z uwzględnieniem orzecznictwa sądów powszechnych i SN.
• Unieważnienie przetargu. Czym unieważnienie przetargu różni się od odwołania przetargu? Jakie okoliczności uzasadniają unieważnienie przetargu? Czy do unieważnienia przetargu konieczne jest zawarcie stosownej klauzuli w warunkach przetargu lub ogłoszeniu? Jakie skutki prawne może rodzić unieważnienie przetargu bez zaistnienia podstawy prawnej?
• Odstąpienie od zawarcia umowy po przeprowadzeniu przetargu. Omówienie trybu działania organu zbywającego, który winien być wyczerpany przed odstąpieniem od zawarcia umowy.

Pracownicy samorządu terytorialnego, wydziałów gospodarki nieruchomościami, zajmujących się organizacją i przeprowadzaniem przetargów oraz zasiadających w komisjach przetargowych.

Doświadczony trener, od 2008 roku prowadzi wysoko oceniane szkolenia z zakresu gospodarki nieruchomościami publicznymi i obrotu nieruchomościami. Absolwent aplikacji sądowej. Autor kilkudziesięciu publikacji z zakresu gospodarowania nieruchomościami publicznymi, cywilno-prawnych aspektów obrotu nieruchomościami i zamówień publicznych.