Zasady i formy ochrony praw lokatorów w pytaniach i odpowiedziach

Podczas szkolenia zostaną omówione w szczególności zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, które wejdą w życie od dnia 1 lipca 2021 r. Poruszone zostaną ogólne sprawy związane z najmem oraz egzekucją z lokalu. Przekażemy aktualną wiedzę i praktyczne wskazówki dotyczące polityki lokalowej, czynszowej oraz najmu wynikających z przepisów kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Skupimy się również na najbardziej nurtujących problemach uczestników ww. obszarze tematycznym. Formuła pytań i odpowiedzi pozwoli skupić się na tych zagadnieniach, które ciągle budzą wątpliwości lub niejasne są interpretacje prawne

Zapoznanie uczestników z najistotniejszymi przepisami następujących aktów prawnych:

• ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w tym zmiany, które wejdą w życie w dniu 1 lipca 2021r. dokonane ustawą z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa,
• Kodeks cywilny – w zakresie najmu lokali mieszkalnych,
• Kodeks postępowania cywilnego – tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

Zwrócenie szczególnej uwagi na prawa i obowiązki lokatorów oraz właścicieli lokali, zawieranych obustronnie umów najmu i ich treści, tak by były one zgodnie z obowiązującym stanem prawnym.

1. Sprawy ogólne dotyczące:

- najmu: umownego i ustawowego, dokonywania zmian w dokumentacji, udowodnienia posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych – tj. Prawa lokalowego oraz ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych,

- egzekucji z lokalu a tytułu prawnego do lokalu,

- interpretacji niektórych pojęć np.: zamieszkiwania, niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, braku tytułu prawnego do lokalu, wartości odtworzeniowej lokalu, miejscowości pobliskiej, oświadczenia woli

2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów.

- umowy najmu: na czas nieokreślony, socjalnego lokalu na lokal zamienny, na czas stosunku pracy i na pomieszczenie tymczasowe,

- wymogi do zawarcia ww. umów w tym: wywiad środowiskowy,

- podstawy do odmowy zawarcia w/w umów, przedłużania w/w umów i itp.,

- umowy najmu lokalu zamiennego, umowy najmu w wyniku zamiany oraz w związku ze wstąpieniem w stosunek najmu po śmierci najemcy zawartej od dnia 21 kwietnia 2019 r. z najemcami używającymi lokali na podstawie umowy najmu zawartej przed tą datą – dot. noweli z dnia 13 czerwca 2019r.

- propozycja zawarcia umowy będącej podstawą wygaśnięcia obowiązku odszkodowawczego gminy wobec właściciela - jej skuteczności,

- sytuacja prawna osób zamieszkałych w innym lokalu niż lokal wierzyciela w oczekiwaniu na ofertę,

- prawa i obowiązki stron stosunku najmu,

- kaucja w tym: sposób rozliczania w zależności od okresu czasu w jakim została wpłacona,

- opłaty zależne i niezależne od właściciela:

- wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego i najemcę oraz wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego przez wynajmującego, właściciela innego lokalu, czy też współlokatora,

- udział gminy w sprawach sądowych o opróżnienie lokalu,

- odszkodowania z tytułu zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego przy uprawnieniu do lokalu socjalnego, zamiennego oraz pomieszczenia tymczasowego lub braku takiego uprawnienia,

- roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienia szkody, przedawnienia roszczeń o naprawienie szkody, regresu, odpowiedzialności in solidum,

- prawa do lokalu zamiennego: z tytułu naprawy koniecznej, konieczności rozbiórki lub remontu budynku, planowanej sprzedaży lokali i nadmetrażu (kto zapewnia i w jakiej sytuacji, przesłanki ważności przyznania takiego lokalu przez gminę)

3. Uchwały rad gmin w sprawie: wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokal oraz w sprawie pomieszczeń tymczasowych.

4. Sprawy dotyczące najmu wynikających z przepisów kodeksu cywilnego.

- prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców),

- wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy,

- prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków,

- odpowiedzialność za zapłatę czynszu,

- przedawnienie roszczeń majątkowych,

- innych sprawy, które nie zostały objęte ustawą o ochronie praw lokatorów a mające odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.

5. Sprawy uregulowane przepisami kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi:

- kwestie pomieszczeń tymczasowych,

- tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. spraw związanych z wnioskiem komornika o wszczęcie egzekucji, spraw dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcia ruchomości itp.,

- prawa do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

6. Orzecznictwo.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.