Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi gminy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów oraz lokalnych aktów prawa miejscowego

Podczas dwudniowego Webinarium ekspert omówi aktualne przepisy prawne dotyczące zarządzania zasobami mieszkaniowymi gminy. W trakcie dyskusji uwzględnione zostaną lokalne akty prawne oraz orzecznictwo sądowe związane z tym tematem. Podczas spotkania:

• Zajmiemy się m.in. problematyką dotyczącą uzyskania tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego na skutek podpisania umowy najmu jak również uzyskania tego tytułu z mocy prawa. Poruszymy również zagadnienia związane z codziennymi działaniami, takimi jak skuteczność korespondencji kierowanej do mieszkańców.
• Nasz specjalista odpowie na kluczowe pytania, dotyczące zasady ochrony praw lokatorów czy też związane z zarządzaniem swoim zasobem mieszkaniowym.
• Spotkanie obejmie również przepisy dotyczące najmu zawarte w Kodeksie cywilnym, w tym kwestie związane ze wspólnością najmu lokalu mieszkalnego w trakcie małżeństwa i po rozwodzie, a także zasady kontynuacji najmu po śmierci najemcy. Omówimy prawa i obowiązki stron (zbywcy i nabywcy) w przypadku zbycia rzeczy najętej oraz wybrane aspekty Kodeksu postępowania cywilnego, takie jak procedury opróżnienia lokalu na podstawie tytułu wykonawczego, który nie przyznaje dłużnikowi prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego.
• Omawiane treści zostaną poparte orzecznictwem sądów powszechnych, Sądu Najwyższego oraz sądów administracyjnych.

Głównym celem szkolenia jest zapewnienie uczestnikom pełnego zrozumienia przepisów prawnych, procedur i kluczowych zagadnień związanych z najmem mieszkań oraz przygotowanie do skutecznego radzenia sobie w praktyce związanej z wynajmem i ochroną praw lokatorów. W tym w szczególności:
• Przedstawienie i wyjaśnienie kluczowych aspektów z zakresu Ustawy o ochronie praw lokatorów i zmian w Kodeksie cywilnym.
• Wyjaśnienie kluczowych pojęć i zagadnień, które są związane z najmem mieszkań: np. zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, tytuł prawny do lokalu, kwestie dochodów przy ubieganiu się o lokal mieszkalny.
• Zapoznanie uczestników z wymogami jakie muszą uwzględnić przy ubieganiu się o lokale mieszkalne z zasobów gminy.
• Omówienie najważniejszych kwestii finansowych w tym kaucja jako zabezpieczenie najmu, opłaty zależne i niezależne od właściciela czy weryfikacja dochodów najemców.
• Uzyskanie odpowiedzi na pytania takie jak: 
- Wyjaśnienie kogo dotyczy ustawa o ochronie praw lokatorów i jakie są kluczowe różnice między najmem na podstawie umowy a najmem wynikającym z przepisów ustawy?
- Jakie są wymagania przy ubieganiu się o lokal mieszkalny z zasobów gminy na czas nieoznaczony i oznaczony?
- W jakich przypadkach lokatorowi przysługuje uprawnienie do lokalu zamiennego na czas nieoznaczony lub oznaczony?
- Jakie są zasady dotyczące kaucji jako zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu oraz jak się ją rozlicza?
- Jakie są zasady polityki czynszowej, w tym podwyżki i obniżki czynszu oraz opłaty niezależne od właściciela?
- Jak przebiega proces weryfikacji dochodów najemców oraz jakie są wyjątki od ogólnych zasad?
- Jakie są skutki prawne pozbawienia tytułu prawnego do lokalu przez wynajmującego, a także jakie są możliwości rozwiązania umowy najmu?
- W jakiej sytuacji gmina ma obowiązek płacić odszkodowanie z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej?
 

1. Omówienie podstawowych spraw związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w tym w szczególności:
a. kogo dotyczy, najem nawiązany na podstawie umowy i najem powstały na podstawie przepisu ustawy – dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych, lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy, pierwszeństwo w stosowaniu przepisów szczególnych przed przepisami ogólnymi, eksmisja z lokalu a tytuł prawny do lokalu;
b. wyjaśnienie niektórych pojęć i zagadnień np. : zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, co należy rozumieć przez tytuł prawny do lokalu, dochody przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i przy staraniu się o obniżkę czynszu, skuteczność wypowiedzenia- wymogi, korespondencja odebrana i nieodebrana, odpowiedzialność osób za zdanie lokalu oraz inne ważne sprawy związane z tą problematyką.
2. Wymogi przy ubieganiu się o lokal mieszkalny z zasobów gminy:
a. na czas nieoznaczony;
b. na czas oznaczony: najem socjalny lokalu i na czas trwania stosunku pracy, w tym: oferta jako propozycja zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu z osobami mającymi prawomocny wyrok sądowy o eksmisji z uprawnieniem do lokalu socjalnego, prawidłowość oferty - jej skuteczność, oczekiwanie na ofertę a niezamieszkiwanie w lokalu wierzyciela, przedłużanie umów itp.;
c. umowa najmu pomieszczenia tymczasowego, przedłużanie umów itp.. 
3. Prawo lokatora do lokalu zamiennego (omówienie 4 przypadków) w tym: omówienie noweli do ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. - stanowiącej wyjątek przy stosowaniu zasad podstawowych przy zawieraniu umów najmu i weryfikacji dochodów najemców.
4. Zamiana lokali z uwzględnieniem dokonanych zmian w/w nowelą. 
5. Kaucja jako zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, m.in. sposób rozliczania w zależności od okresu w jakim była uiszczona.
6. Opłaty zależne : zasady polityki czynszowej, podwyżki, obniżki itp. oraz opłaty niezależne od właściciela.
7. Weryfikacja wysokości dochodów najemców i podnajemców lokali ( wyjątki od ogólnych zasad).
8. Pozbawienie tytułu prawnego do lokalu(wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego (skuteczność doręczenia) lub najemcę oraz rozwiązanie umowy najmu poprzez negocjacje lub sąd). 
9. Ulepszenia dokonane w lokalu mieszkalnym, zwrot lokalu itp.
10. Bezumowne zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym czy też pomieszczeniu tymczasowym.
11. Roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
12. Przy omawianiu poszczególnych w/w zagadnień będą omawiane uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali mieszkalnych jak również będzie podane orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie. 
13. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego.
a. prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców;
b. wejście w najem po śmierci najemcy: krewnych oraz innych osób przed 10.07.2001 r. i po tej dacie – różnice oraz omówienie zmian w tym zakresie dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r., brak osób wstępujących w stosunek najmu po śmierci najemcy – odpowiedzialność w zakresie uregulowania spraw dotyczących przedmiotowego lokalu itp.;
c. prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków (w tym: zawarcie umowy najmu, uregulowanie najmu po rozwodzie przez byłych małżonków, wejście w prawa najemcy poprzez umowę lub z mocy prawa - szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili;
d. odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat;
e. przedawnienie roszczeń majątkowych;
f. inne sprawy związane z tą problematyką. 
14. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
a. sprawa pomieszczeń tymczasowych;
b. tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.; 
c. problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa;
d. prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
15. Orzecznictwo sądowe dot. całości tej problematyki.
 

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.